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叶檀:房地产现在是见好就收最佳时机

http://opinion.591hx.com 2013年03月08日 13:49:54 每日经济新闻
  很难想象,目前面临资本利得税、房产税的预期,还有投资者将大笔的资金投入房地产市场,相反,对于敏感的投资者而言,现在是见好就收、最佳的套现时机,而不是最佳的投资时机。

  对于任何政策的评价,必须回到历史中,而后抽离历史进行深刻反省。

  房地产越调越涨,这是空话。我们不知道房地产如果不调控的话,价格到底会怎么样,房地产市场是多种因素共同作用造成的结果,而不是从A到B的简单逻辑。

  我国城镇化进程造成几亿农民进城,形成了城市中源源不断的改善性需求,这为房地产价格的上涨提供了充足的弹药,如同灶炉中塞满了柴火。从2009年底开始的新一轮房地产调控,在各个一线城市首套房房贷中占据主导地位,说明目前这一轮房价上涨,在一线城市主要由刚需和改善型需求为主。而热点的二线城市,主要集中在环境较好、较适合人居的地区,说明投资性需求转移到了旅游地产、养老地产等市场中。

  嘲笑每次房地产调控政策,并不能说明嘲笑者的明智。每次调控就会遭遇短暂的经济紧缩,稳定经济成为重中之重,因此,从“非典”到次贷危机,调控的无疾而终使房地产在宏观经济及金融领域的重要性日益凸显。2009年金融危机正酣,笔者所到之处,无论是水泥行业,还是机械工程行业,企业家问得最多的问题就是,政府什么时候推出大规模投资基建计划,房地产市场何时好转。有意思的是,大规模基建投资与房地产市场往往同起同落,地方政府基建资金与房地产市场税费、土地收益密切相关。

  可以预料的是,成倍增长的货币必然推动房价的上升,过于宽松的货币将造成资产泡沫。此处所指的货币不仅指我国央行的广义货币,也指追逐资产泡沫而来的全球货币。

  我国广义货币发行量近百万亿元,而在货币、资产价格初起之时,对于全球热钱缺乏警觉,甚至把全球资金的聚集视为对中国经济充满信心的表现,海外热钱汹涌而入,对海外购房者缺乏有效制约措施。为了推动房地产市场化,对于房地产的过度投资同样欢迎,事实上,目前所看到的拥有几十套房的“房叔”、“房姐”们,大都是房地产泡沫中期、资源价格上涨、东部沿海地区级差地租高涨时,聚敛的资产。很难想象,目前面临资本利得税、房产税的预期,还有投资者将大笔的资金投入房地产市场,相反,对于敏感的投资者而言,现在是见好就收、最佳的套现时机,而不是最佳的投资时机。

  也许我们可以指责,为什么泡沫初起之时不推出房产税,为什么泡沫初起之时不用限购的方法控制过度投机,我们只能说,当时多数人无视房地产泡沫的后果,而垂涎于房地产泡沫初起时的收益,投资者获利,地方政府解决了财政难题,基建投资有了来源,而投资投机者把房地产当作了与股市比列的重要生财工具。所以,除了半夜鸡叫式的预言家们,谁又会真正对房地产市场大动干戈呢?改革是原有经济发展方式红利走到尽头的选择,房地产市场同样如此,红利超过成本,就会延续原有的发展方式,只有成本反超红利,真正的改革才能出台。

  如同2008年四季度推出的4万亿,事后争论不休,但2008年三季度,看着年轻的农民工朋友背着背包打道回府,看到沿海的出口中小企业大规模倒闭,恐慌不可避免。

  事后进行反思,我们必须要看到,宏观经济学家大都预见不足,2008年上半年全球资本市场风声鹤唳,我国对于经济的预测不仅莺歌燕舞,甚至把过热当作主要风险。必须承认,我们不太懂资本市场与宏观经济的关系,不太懂美国金融衍生品的威力,而在金融危机祸延中国后,我们只能在恐慌中,以高强度的药进行自救。不只是某个人、某个部门,而是所有的人都要回归原位进行反思,而后历练自己的技艺。

  当然,无论是房地产市场还是商品市场,不能忽视的是,货币政策宽松下,市场信用的缺失推波助澜。4万亿以前是这样,在房地产市场是这样,未来,还会有更激烈的博弈。

  从这个角度说,改革的决心重于改革的技巧,而改革的技巧,有助于改革的蓝图成为现实。
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