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陈思进:美国年轻人为何不愿买房?

http://opinion.591hx.com 2013年04月01日 14:50:13 金融界网站

  过去30年,美国年轻人拥有房子的比率持续下降,特别是金融危机、经济衰退以来,年轻人不愿买房的趋势愈益明显。从1990年到2012年,美国30岁到40岁青年的拥房率从61%下降到55%,20多岁的年轻人拥有房屋的比率更从43%下降到35%。

  根据美联储的一项调查,2009年到2012年,也就是金融危机后,只有9%的29岁到34岁的年轻人首次获得住房按揭,几乎相当于10年前的一半。

  2012年,美国所有购房者中,25岁到34岁年轻人只占四分之一强,是10年来的最低比重,而2001年时还占三分之一。

  在现实生活中,我们看到的现象是,更多的小年轻搬回父母家,当起“啃老族”。2012年有6、700万美国成年人与父母同住,比2007年增加130万。

  尽管金融危机以后,美国房地产泡沫破裂,政府为挽救房地产市场,推出许多刺激措施,包括给予首次买房者8千美元退税优惠等,按揭利率也降到10年来的最低位,但房地产市场回升的力度和速度却很慢,许多年轻人宁愿租房,也不买房。这是为什么呢?

  首先是因为美国大学生学贷攀升,挤压了房贷。由于大学学费不断上涨,美国大学生借贷上学成为普遍现象,学贷总额已超过1万亿美元,甚至超过信用卡余额。

  不少学生或者因为自身负债占收入的比重太高,没有资格申请房贷;或者觉得自己债务负担已经很重,不愿给自己增加新的负担而不买房。

  彭博通讯社就讲述一个药学女博士的故事,她的年收入是12.5万美元,按理完全付得起房贷,但因为她有11万美元的学贷余额,金融危机后普遍收紧放贷条件的银行在审查其财政状况时,认为她的负债占收入的比重过高,拒绝借贷给她。这位女博士买房就变得有心无力。

  其次是美国人结婚率下降。结婚是年轻人购房的主要动因之一,但从1960年到2012年间,美国结婚的成年人比率从72%下降到50%以下,而没结婚的从15%上升到29%,离婚的从5%增加到15%。

  第三个重要原因是人们对自己“钱景”的不确定性感增强。过去40年,美国人的收入没有像上世纪50年代到70年代那样持续上升,反而呈现徘徊不前、甚至倒退的局面。

  近30年来,美国年轻人平均年收入一直低于4万美元,比上世纪70年代减少5千美元以上。而经济衰退更导致失业率上升,失业率比其他年龄段人群高出一倍的20多岁年轻人心存不安。

  越是年轻人、文化程度越低,这种不安感越强。比如美国“婴儿潮”时代后期,也就是上世纪50年代末到60年代出生的人,其对经济的不确定感,有大学文化程度的,比40年代到50年代出生者高11个百分点,只有高中程度的,更高出52个百分点。这样的人当然对买房就更小心谨慎了……

  陈思进,加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。担任央视纪录片《华尔街》顾问。


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