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房地产信托面临兑付大考

http://opinion.591hx.com 2014年02月18日 15:40:39 深圳商报

  中国社科院副院长李扬最近有个讲话,认为金融危机并没有过去,只是进入了一个新阶段,即由危机刚发生时的加杠杆进入目前的全球去杠杆。这个观点没什么新鲜,它只是将美联储退出风险提升到一个高度,令我感兴趣的是李扬关于中国房地产的一句话:“当前金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。”这话让我想起春节期间碰到的一个真实案例

  一温州老板,在内地小城开发房地产,项目在春节前完工,开盘发售,老板为售房做足文章,光请各地购房客来看房提供的免费机票就花去十几万,当然,购房踊跃,看起来似乎一切顺利,哪知晴天遇见霹雳,银行不提供按揭贷款,原因是:没钱。朋友从外地回深圳过年,问我能否为该老板出点主意,我的第一反应是:没钱是假,不愿提供按揭贷款是真。对一个边远小城来说,以目前的房价提供按揭,明摆着是为未来制造一笔死账。这一点,小城银行营业部的放贷人员或许没有明确意识,但他们的总行可都是在北京,那里金融专家云集,他们早已在为未来房价“可能的下跌做准备”了。

  相信金融机构为下跌做的准备,不仅仅是惜贷、提高房贷利率这么简单。对于三四线小城的开发商,当年本来就没有从银行拿到贷款,现在更面临着资金源头枯竭的危险:房地产信托兑付危机来临,小城开发商可能连高利贷的资金都难拿到了。

  进入马年,一则消息令所有炒房者心惊肉跳:新鸿基元朗住宅项目开盘,售价直降40%。距离美联储宣布退出QE还不到两个月,新兴市场已经弄得鸡飞狗跳了。香港作为自由市场更敏感,可以看作内地一线城市的先行指标。内地房价由于有汇率管制的屏障,反应没有这么快,但房地产金身不破的神话破灭可能就在今年,即使是一线城市,也未必能挺住。但一线城市仍与三四线城市不同,一线城市是周期性问题,房价即使下跌,终有回归之日,三四线城市的房价就是结构性问题了。

  一些地方以城镇化名义疯狂盖房的错误进入了买单期。本来,城市化是个自然历史过程,是人类经济选择必然导致的聚集,但我们希望通过行政手段,来干预这一进程的走向,用长官意志命令经济规律,但结果呢,人口仍自然流向东部都市,而中西部城镇随着政府投资以及房地产投资的下降,就业岗位将越来越少,农民要么继续留在土地上,要么去东部找工作。为追求GDP和土地财政而盖的大量房子,只剩下空置和降价一条路。随着中国经济去杠杆的到来,这个泡沫的破灭不可避免。

  就在数周前,我曾写过一文《谁来打响信托违约第一枪》,写的是中城信托刚性兑付的事,当然,中城信托最后有人买单,总算对付过去了,但矿业信托兑付危机没有过去,最近几天,7000万嫁女煤老板的公司联盛集团令6家信托卷入危机,其中的吉林信托投资人表示要与卖信托的银行“血战到底”。相比房地产信托,矿业信托就小儿科了。因为房地产融资属国家调控范围,最近4年的房地产融资大多数走的是信托通道,而中国社会融资总规模的很大部分资金都进了房地产。这些融资成本基本上都在两位数以上,房价稍有风吹草动,兑付危机就会触发。

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